租購并舉:房子是用來住的,不是用來炒的

2017-11-27 15:05:28 352

來源:中國網

根據住建部等九部委聯合印發的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》的要求,各地不斷出臺租賃新政,推動租賃市場的發展。除了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個首批試點城市外,其他城市也紛紛出臺租賃新政。據不完全統計,至今已有48個城市出臺了住房租賃新政。

租賃新政必將促進租賃市場的發展,形成租購并舉的住房制度,進而促進房地產市場平穩健康發展。

首先,各地紛紛推出租賃新政,發展租賃市場,是落實十九大精神的重要體現。十九大報告指出,要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。住房租賃是絕對的剛需,租賃住房能更好的體現房子是用來住的,不是用來炒的定位。租賃住房或者由政府提供,或者由市場提供;或者集中供應,或者分散供應;或者由單位供應,或者由個人供應;或者提供增量新房,或者提供存量舊房。既有低端需求,也有中高端需求,最能體現“多主體供給、多渠道保障”的精神。發展租賃市場,才能形成租購并舉的住房制度。租購并舉的住房制度也是房地產長效調控機制應有之義。

其次,各地租賃新政出臺會有利的推動城鎮化建設,為新市民提供穩定的居所,增加人才的吸引力。人才是城市發展不可或缺的資源。目前,我國正處于城市化快速階段,按照過去1.2%的城市化率保守估算,每年大約有1200萬“新市民”進城務工,還有大量的大學畢業生等成為城鎮化建設的新生力量。由于收入有限,他們只能租房居住,因此,大力發展租賃市場,迎合了百姓的需求,尤其是城鎮中的外來人口,或新市民的需求。使這些新市民有穩定的居所,是民生的需求,也是實現讓全體人民住有所居的應有之義。

再次,租賃新政使承租人得到均等化的公共服務,滿足了人民日益增長的美好生活的追求,租賃住房同樣使生活更美好。目前在大城市房價高企,從自住角度,只獲得住房使用權而言,租賃住房比購買住房更劃算,但由于租賃關系的不穩定,尤其是租賃住房不能與購買住房一樣得到子女上學等均等化的公共服務,在加之過去房價不斷上升,使住房有了投資功能,所以,人們習慣了買房的思維。一般的消費品是符合越便宜越買的需求規律的,但是,由于住房具備了投資功能,所以,住房市場便進入了房價越漲越買、越買越漲的怪圈。在投資熱情不斷高漲的情況下,房價在不斷上漲的過程中,風險也在集聚,因此,通過發展租賃市場,給承租者賦權,讓承租者享受與購房人均等化的公共服務,則會減少購買住房的需求,進而對平抑房價,抑制投資投機需求,促進房地產平穩健康發展起到應有的作用。

由此,目前各地租賃新政的一個亮點就是給承租人賦權,讓承租人得到更多的公共服務。各地都在有條件的實現“租售同權” ,尤其是解決子女上學問題。比如,10月31執行的北京租賃新政規定:對于京籍無房戶,在某區租賃住房三年,同時在該區工作三年,則可以得到子女在該區上學的權利。另外還規定,戶籍人口可以在公租房和直管公房上落戶。

市場是由供求關系決定的。發展租賃市場,需要供求兩側發力。在給承租人賦權,給需求方更多權利的同時,各地租賃新政的另一個亮點就是供給側發力。鼓勵機構租賃。通過發展機構租賃,使租賃關系更穩定,有利于租賃市場的發展。為此,各地采取了各種措施,促進機構租賃房發展。如,增加租賃土地供給,或通過國企自持,或成立專門的國企,甚至劃撥土地來實現租賃住房的規模供給;同時也注意發揮租賃企業的作用,通過稅費減免、金融支持等來發展機構租賃。租賃住房資產證券也在政策支持下紛紛上市。8月15日,鏈家旗下長租公寓品牌自如發行了“自如1號分期信托受益權資產支持專項計劃”,發行規模為5億元。10月11日,“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”正式獲批發行,發行金額為2.7億元。10月23日,保利租賃住房REITs”獲得上海證券交易所審議通過。產品總規模50億元。

各地政府租賃新政的第四個亮點就是推出租賃政務平臺。通過平臺可以實現房源核驗、房源發布、網上選房、簽約、備案的一系列工作。租賃政務平臺操作性強,提高了備案效率,有利于百姓辦理居住證、申請積分落戶、戶口登記遷移、申請住房租金補貼,得到教育等均等化的公共服務。通過真實房源等監管,規范了租賃市場;通過信用租賃等創新,促進了租賃主體之間的競爭,有利于提高租賃服務水平;通過與租賃服務平臺的對接,掌握了租賃市場的信息,為科學決策提供了數據支撐;通過積累租賃雙方的交易記錄,有利于租賃市場信用體系的建立,形成全民守信的良好風氣;也有利于形成穩定的租賃關系,促進租賃市場的發展。

未來隨著租賃新政的落地,多主體供應、多渠道供給的租賃市場一定會發展起來,租購并舉的住房制度也一定會實現。(北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授)

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